Прибыль девелоперов от роста цен на жильё ушла поставщикам стройматериалов

Рoст цeн нa стрoитeльныe мaтeриaлы съeл сущeствeнную чaсть дoпoлнитeльнoгo прoфитa, кoтoрый дeвeлoпeры пoлучили oт увeличeния стoимoсти стрoящeгoся жилья в 2020 гoду.

Кaк гoвoрят учaстники рынкa, нeсмoтря нa тo чтo в срeднeм цeны нa стрoящeeся жильё в 2020 гoду вырoсли нa 25%, чтo являeтся рeкoрдoм зa пoслeдниe 10 лeт, в свoю oчeрeдь пoстaвщики стрoймaтeриaлoв пoдняли цeну пoчти нa тe же 20–25%. В итоге средняя себестоимость строительства увеличилась на 10–20% в зависимости от объекта. По данным опроса, проведённого Единым ресурсом застройщиков, 50% девелоперов отметили, что рост стоимости строительных материалов и оборудования окажет негативное влияние на строительный бизнес и в дальнейшем.

Металлический взрыв

Самый актуальный пример, который даже дошёл до отдельного рассмотрения на правительственном уровне, — арматура. Диаметр 12 мм в июне 2020 года можно было купить по цене 33 тыс. рублей за тонну, сегодня — за 64 тыс., рассказывают участники рынка. Это значительно влияет на себестоимость монолитных работ. По оценкам экспертов, подорожание арматуры уже привело к росту себестоимости строительства примерно на 3% в денежном выражении, что добавляет 1,5–2 тыс. рублей за 1 м2 для застройщиков.

Впрочем, как говорят девелоперы, значительно выросла стоимость любых изделий из металла — не только арматуры, но и конструкций из алюминия. «Металлы торгуются на международных биржах, и их стоимость привязана к доллару. Соответственно, цена сбыта даже для внутренних, российских потребителей растёт. И речь идёт о колоссальных суммах для девелоперов», — жалуется Мария Чёрная, генеральный директор ООО «Бонава Санкт–Петербург».

Кроме того, заметный рост цен наблюдался и на отделочные материалы, импортные окна, электрику и электротехнику. Наиболее умеренно росли цены на бетон. Перечень подешевевших материалов пуст. «Разве что бетонные плиты для устройства временных проездов на стройплощадках остались по той же цене», — говорят участники рынка.

«Существенно подорожали и витражные алюминиевые конструкции — более чем на 30%. Эти две позиции продемонстрировали самое критическое повышение цен в прошлом году, что не могло не повлиять на себестоимость строительства», — констатирует Константин Гриценко, коммерческий директор холдинга «РСТИ».

 

Проблемная элита

Наиболее заметно удорожание материалов в проектах дорогой недвижимости. «Все позиции с ценообразованием, так или иначе связанным с курсом валют, подорожали на 10–20%. Отечественные материалы дорожали за счёт роста цен на энергоносители и логистику», — говорит Юрий Колотвин, генеральный директор ПСК.

Кроме материалов из–за ослабления рубля подорожало и оборудование, которое строители используют в домах премиум–класса. «В наших проектах высока доля зарубежного оборудования, аналогов которому в России пока нет. К примеру, это системы рекуперации, производящиеся в Скандинавии», — говорит Мария Чёрная.

По её словам, в компании, безусловно, пытаются оптимизировать затраты и заменяют зарубежные материалы на отечественные при условии сопоставимого качества. «Тем не менее часть иностранного оборудования мы заменить не можем, поскольку в России оно не производится», — признаёт эксперт.

Не виноватая я

В ассоциации «Русская сталь», объединяющей крупнейшие российские компании чёрной металлургии, заявили, что информация застройщиков о снижении доходности в связи с ростом цен на арматуру и другие виды металлопроката не соответствует действительности. В ассоциации считают, что рост цен на металлопродукцию «не может приводить к существенным расходам застройщиков, поскольку доля металлопроката в стоимости квадратного метра составляет от 3 до 6,55% в зависимости от типа строения», а цены на металлопродукцию определяются стоимостью сырья и рыночным спросом.

Другие поставщики рассказали «ДП», что поставки в большинстве случаев осуществляются по заранее заключённым контрактам. «Новые цены выше, но, полагаю, это не критично для застройщиков», — говорит один из поставщиков ЖБИ на петербургские стройки.

Разложим по полочкам

Ещё один фактор роста себестоимости — затраты на проектное финансирование и обслуживание эскроу–счетов. Строительство социальных объектов также требует значительных ресурсов. Плюс карантинные ограничения дали свои плоды: из–за закрытия границ по всей стране сформировался дефицит рабочих и значительно выросла стоимость привлечения трудовых ресурсов.

Как говорят участники рынка, сейчас себестоимость строительства складывается из следующих пунктов: цена участка — 15–30 тыс. рублей за 1 м2 будущих улучшений; разработка ППТ, проект, экспертиза, изыскания — 2–3,5 тыс., получение технических условий для подключения дома к инженерным сетям — 5–7 тыс. Сами строительно–монтажные работы в зависимости от класса объекта в границах красных линий с благоустройством стоят 40–65 тыс., из них 2 / 3 — это стоимость строительных материалов. Затраты на социальные объекты составляют 4,5–6,5 тыс., услуги заказчика — 0,9–1,5 тыс., непредвиденные затраты — 2 тыс. рублей за «квадрат». В итоге в среднем себестоимость 1 м2 составляет 70–110 тыс. рублей.

«Понятно, что у каждого жилого дома своя себестоимость, но порядок примерно такой», — говорит Надежда Калашникова, директор по развитию «Л1″.

Не качественное сокращение

Увеличение себестоимости в первую очередь скажется на небольших компаниях. «Сейчас вопрос стоит скорее в удержании цен без потери качества проектов. Это могут позволить себе в первую очередь девелоперы полного цикла, располагающие производственными мощностями и способные обеспечить весь цикл строительства своими силами», — уверен Виталий Коробов, директор группы «Аквилон». А значит, небольшие компании будут уходить с рынка, ещё больше сокращая предложение.

При этом, говорят девелоперы, большинство компаний уже достигли пределов оптимизации расходов. «Конкуренция на рынке очень высока, и застройщик, для которого важно качество, не может сильно сокращать расходы на квалифицированный персонал и строительные материалы, а также приобретать дешёвые, но неликвидные участки. Более того, сейчас наблюдается обратная тенденция: чтобы поддерживать баланс цены и качества, нужно говорить скорее об управлении ростом себестоимости, чем о её снижении», — считает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС».

«Пока нам удаётся находить баланс между недорогими материалами и технологиями, с одной стороны, и достойным качеством — с другой. Поэтому себестоимость не выросла так стремительно, хотя рост цен на стройматериалы носит перманентный характер и вызывает обеспокоенность», — рассказывает Дмитрий Михалёв, руководитель службы по работе с государственными органами «СПб Реновации».

Тем временем проблемой роста цен на стройматериалы озаботились и российские власти. Президент Владимир Путин поручил к 1 марта представить предложения по ограничению роста цен в этом секторе. Такое поручение, адресованное кабмину и комиссии Госсовета по направлению «Строительство, ЖКХ, городская среда», содержится в перечне, опубликованном в прошлый понедельник на сайте Кремля. Впрочем, как именно власти планируют ограничить увеличение цен, опрошенные «ДП» застройщики пока не представляют.

Фото: Роман Яндолин

Представительство «Estateline»

Комментарии запрещены.